梧桐有枝，凤鸟来栖，晨光穿透济南历城区凤鸣山庄的梧桐新叶，55岁的刘刚蹲在广场角落的石凳旁，熟练地打开一袋猫粮，分撒给阳光下打盹的一群小猫——它们是三年前他在小区各个角落捡到的流浪猫，其中一只曾因肠穿孔被遗弃，另一只前爪残疾，走路总一瘸一拐……现在，它们皮毛干净，在整洁的广场上晒太阳。不远处，修剪整齐的灌木丛绿意盎然。
眼前这份看似平凡的安宁，是凤鸣山庄历经多年逐步实现的蜕变。曾经的凤鸣山庄，也深陷全国物业困境之中，根据中物研协数据，近期由于物业费降费谈判破裂、物业费收缴率持续低迷等多重因素，众多物业公司纷纷宣布撤场。在“物业跑路”现象屡见不鲜的背景下，凤鸣山庄却悄然完成了一场深刻的变革，成功实现了从“弃管小区”到“业主自治样本”的跨越。
山东商报·速豹新闻网记者 张月
梧桐小广场
以“真心实意”重建“信任工程”
凤鸣山庄的“逆袭”，始于一场艰难的信任重建。作为2010年入住的业主，刘刚对小区的“烂摊子”再熟悉不过。
路灯年久失修，夜间出行靠手机照明；绿化带杂草比人高，垃圾清运车一周才来一次；地下管网老化，雨季积水能漫过脚踝；物业费收缴率不到30%，其中空置房占比高，业主总觉得“没享受到服务凭什么交钱”。
彼时的凤鸣山庄，确实像个烫手山芋。要破局，得先解决信任危机。2017年，刘刚毅然回到小区接手物业。他翻查三年电费账单时却发现，三年里业主预存的40余万电费，全被前物业挪用填补其他亏空，如今账户只剩个位数。
“前任物业走了，我们预存的电费怎么办？”业主的质疑声不断传来，多重压力下，刘刚做了一个艰难的决定，“物业没钱那我就个人垫付！”
一笔笔垫付，成了信任重建的转折点。但刘刚知道，要彻底扭转局面，还得靠看得见的实惠和摸得着的真心。
刘刚调研后发现，小区虽然只有380户，但是总用地面积24万平方米，于是经过再三推敲物业费定在1.30元/每平方/月，这个价格低于周边小区。
同时，凤鸣山庄在车位管理方面也展现出了浓厚的人性化服务理念。据了解，该小区内所有车位均向业主免费使用，且不收取任何车位管理费，切实减轻业主日常居住成本。
针对年节等特殊时段，若业主有亲朋好友到访，只需到物业领取免费停车票，外来车辆的停车费即可免除。“让业主住得舒心，怎能再让客人支付停车费呢！”刘刚说。
从基础服务的免费覆盖，到弹性需求的灵活支持，凤鸣山庄通过车位管理的优化，将“便民、利民、暖民”的理念落到了实处。
最让业主放下心防的，是那些藏在细节里的烟火气。从2018年开始，每逢春节、刘刚都会带着团队上门走访业主；给老人们送去慰问品……
信任的种子一旦种下，改变便势如破竹。曾经因物业费纠纷闹得不可开交的业主，开始主动交费；曾经对公共事务漠不关心的年轻人，开始参与业主群讨论；曾经堆满杂物的楼道，变成了居民自发维护的“风景线”。
把“鸡毛蒜皮”做成“民生工程”
刘刚的办公桌上，摆着一张小区道路规划图，上面用红笔圈出了30000平方米的待修区域——这是他今年的“头号工程”。
“这些年我们修过很多次路，但每次都是哪里坏修哪里。管道整修要挖路，水电改造要挖路，时间一长，路面就成了‘补丁摞补丁’。”刘刚告诉记者，今年，他们打算彻底解决这个问题。统一翻修所有道路，重新铺设透水沥青，并计划在每个停车位下方预埋电缆，为未来的充电桩预留接口。“现在电动汽车越来越多，提前布局才能让业主用得方便。”
这样的超前思维，贯穿在凤鸣山庄的每一次改造中。2017年刚接手时，小区大门敞开，外来人员随便进出，他就跑遍了济南市场，最终与一家传媒公司达成合作：传媒公司为小区免费提供道闸，但道闸的广告位要供传媒公司免费使用。
2017年5月，凤鸣山庄物业投资8万元修建晨练场地，除了清理500平方米杂草，还专门设置了休息长椅和无障碍通道；就连小区的绿化，也从“种上就行”升级为精细养护——现在，凤鸣山庄绿化带灌木成行，绿树成荫。
更值得关注的是，这些改变不仅提升了居住品质，更筑牢了小区的“邻里纽带”。“过去，业主们见面最多点点头。现在，他们会主动帮邻居看孩子、送菜。”刘刚笑着说。
用“家人思维”做好“里子工程”
站在2025年回望，凤鸣山庄的变化远不止于“面子”，更在于“里子”的深耕。刘刚始终相信，物业和业主的关系，不该是对立的甲乙方，而该是共同守护家园的家人。而小区的温度，更要靠有情怀的行动来焐热—这其中，便包括对老党员群体的珍视与党建精神的传承。
2021年，凤鸣山庄物业投资5万元，在小区内最具特色的两棵梧桐树下建立了“梧桐小广场”。同时，刘刚牵头创立了“梧桐树下舞春风”养生锻炼群，打八段锦和易筋经。群里的成员从最初的10人发展到50余人，每天清晨的八段锦练习，成了小区最有仪式感的晨课。
这种“家人思维”，在红色主题活动中愈发鲜明。2023年重阳节，刘刚带着团队策划“淄博焦裕禄纪念馆红色一日游”，组织小区内60-75岁的老人、离退休人员及转业军人重走红色路线重走红色道路。“老人们平时很少出远门，我们就想带他们看看外面的世界，也想让他们知道，物业记挂着他们的需求。”刘刚说。
2024年清明节，凤鸣山庄组织50-65岁业主赴临沂大青山革命纪念馆献花篮；2025年五一前，凤鸣山庄将组织50-70岁业主赴水泊梁山，“让他们看看社会主义新农村的变化，听老乡讲乡村振兴的故事。”刘刚告诉记者，“爱国不是抽象的概念，是看得到、摸得着的烟火气。”而这句话，恰好道破了他组织这些活动的深意—即便自己不是党员，也要做连接老党员精神财富与小区居民情感的桥梁，老党员们用亲身经历为红色记忆作注脚，普通业主在参与中感受信仰的力量，小区则在这种互动中凝聚起更温暖的共识。
“小区的凝聚力，从来不是靠文件写出来的，而是靠一次次陪伴、一场场活动、一句句实在话攒出来的。”从2017年刘刚接管物业至今，这个占地24万平方米、42栋居民楼的小区，不仅实现了硬件设施的全面升级，更在人文培育、精神凝聚中探索出一条“业主当家、服务暖心、共情聚力”的社区治理新路径。
凤鸣山庄物业组织业主重走红色路线
